Vendas de imóveis em Goiânia crescem 21% no primeiro semestre de 2025

 

Outro dado importante da pesquisa que demonstra o crescimento sustentável e intenso do mercado goiano se refere ao estoque de imóveis na capital. Mesmo com um crescimento de 6% no número de unidades residenciais lançadas, chegando a 4.843, o estoque dessa tipologia em 2025 segue estável, com 10.468 unidades disponíveis para venda, variando apenas 1%. Desde o início da pesquisa, estoque médio histórico registrado em Goiânia é de aproximadamente 10 mil unidades. “Essa informação é relevante, pois além de demonstrar uma manutenção do estoque, mesmo com um crescimento de lançamentos, deixa claro que a média de oferta de imóveis com relação à população decresceu”, explica Credson. Isso porque a população da capital, segundo o censo do IBGE, cresceu 10% entre 2010 e 2022. Segundo estimativa do censo para 2024 esse crescimento com relação a 2010 chega a 15%. “Com mais pessoas e o mesmo estoque em oferta significa que a disponibilidade de imóveis por habitante na capital vem caindo ano a ano. Esse é um dos fatores que ajuda a explicar a intensificação da valorização dos imóveis em Goiânia”, complementa.

 

O presidente da Associação, Felipe Melazzo, destaca ainda que em aparecida de Goiânia, outra cidade que compõe o estudo, essa escassez é ainda mais acentuada. “A população, entre um censo e outro, cresceu 16% e, segundo a estimativa do IBGE para 2024, esse crescimento é de 20%. Porém, a oferta de imóveis na cidade hoje é de apenas 377 unidades, reforçando ainda mais a escassez de imóveis na região metropolitana. Por isso, a Ademi-GO vem unindo forças com o poder público para impulsionar o mercado e conseguir atender as famílias da região”.

 

O índice de velocidade vendas do mercado de Goiânia, que demonstra o número de vendas sobre a oferta de cada tipologia, mostrou um desempenho muito forte de vendas das unidades comerciais, de 40,2% em junho. Isso aconteceu devido a performance muito positiva de dois lançamentos que aconteceram no ano e que comercializaram mais de 70% de suas unidades na abertura de vendas. “A demanda por empreendimentos comerciais está fortemente relacionada ao crescimento econômico. Como Goiás cresce acima do PIB brasileiro há 15 anos, é natural que mais negócios nasçam e cheguem aqui. É por isso que essa demanda por salas cresce de forma tão acentuada. Com oferta baixa e demanda alta já temos empreendimentos comerciais sendo vendidos a mais de 20 mil reais por metro quadrado”, explica Razuk.

 

Contratações de Crédito Imobiliário para o adquirente cresce

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o número de unidades financiadas cresceu 8% com relação ao primeiro semestre do ano passado, chegando a 179.454 unidades financiadas. “Com o mercado aquecido, as instituições têm destinados os recursos subsidiados de poupança e FGTS, que são a base do financiamento imobiliário brasileiro, para o cliente final, o comprador, de forma a deixa o mercado mais saudável. Já para os incorporadores os bancos têm destinado os recursos mais caros. Isso porque os empreendedores têm a possibilidade de, no momento de lançar, adequar a viabilidade e aumentar o preço dos imóveis para acomodar esse custo adicional. Essa escolha das instituições de crédito resulta em algumas consequências para o adquirente e para o mercado. A primeira é que para o adquirente as taxas disponíveis no mercado, por utilizarem recursos subsidiados, seguem mais baratas que a Selic. Porém, para os incorporadores o crédito tem ficado mais restrito, e isso é um desafio para os empreendedores fazerem novos projetos com crédito mais escassos e custo mais alto”, diz Razuk.

 

“A taxa de juros para o adquirente hoje varia de 8% a.a. a 12% a.a., a depender do cliente e do imóvel. Ou seja, além de ser uma taxa muito barata quando comparada a Selic de 15% a.a. o cliente ainda ganha com a valorização do imóvel que nos últimos três anos foi próxima a 20% ao ano”, destaca Fernando Razuk. Felipe Melazzo chama atenção ainda para outro fator relevante. Se o cliente analisar os juros do financiamento descontando a inflação, os juros reais são ainda mais atraentes. “Considerando que hoje o INCC está próximo a 7% ao ano, os juros reais seriam de 1% a.a. a 5% a.a.” O presidente complementa lembrando que “em momentos econômicos adversos os imóveis são resilientes, preservando valor e normalmente se valorizando enquanto outros ativos caem.”  

 

Credson Batista adiciona outra análise relevante. “Como a taxa dos financiamentos para os clientes são menores que a Selic. O Investidor que estiver com recursos disponíveis para comprar sua unidade à vista pode optar por financiar seu imóvel, mantendo esses recursos em aplicação, e ainda ganhar com a rentabilidade extra resultante da diferença entre a taxa do seu financiamento, de 8% a.a. a 12% a.a. + TR, e o resultado da sua aplicação de 15% a.a. ou mais potencializando seus ganhos.”

 

O presidente do conselho, Fernando Razuk, alerta, porém, “Com essa escassez de recursos dos subsidiados para empreendedores os bancos se tornam mais seletivos e priorizam a disponibilização de recursos para as empresas mais profissionais e com uma governança mais atuante, trazendo segurança para os bancos e os adquirentes.” Nesse cenário uma alternativa para crédito para os incorporadores é o mercado de capitais. Porém o custo dessa linha de crédito é muito maior, já que o investidor que compra produtos como CRI espera um retorno de CDI adicionado a um prêmio. Tornando esse custo quase inviável para os empreendimentos. Diante desse aumento no custo de produção, os incorporadores serão obrigados a repassar essa despesa incremental para o preço final, reforçando a tendência de valorização de imóveis nos próximos anos”, complementa Razuk.

 

Valorização Imobiliária

Com mais vendas, uma população maior e o estoque constante, o preço médio do metro quadrado da capital cresceu 12% só nos primeiros 6 meses do ano, com relação ao fechamento de 2024. No comparativo de junho/24 a junho/25, o preço médio dos imóveis registrou uma alta de 15,2%. O preço médio dos imóveis em Goiânia registrado no primeiro semestre de 2025 foi de R$ 10.395,00/m², contra R$ 9.287,00 de 2024. “Para chegar a essa média são considerados todos os imóveis disponíveis na capital no estoque dos empreendedores. Se olharmos apenas os quatro bairros mais procurados da nossa cidade, Oeste, Marista, Bueno e Jardim Goiás, a média em junho é de cerca de R$ 12.250,00/m². No Marista, o preço hoje é próximo a 13 mil reais de média. Isso acontece porque o Marista é o bairro mais centralizado geograficamente entre quatro os mais valorizados”, explica Credson Batista. Regiões próximas a esses principais bairros, que são uma alternativa para os adquirentes que buscam usufruir da infraestrutura ali instalada pagando mais barato também tiveram valorização expressiva. É o caso do Jardim América e o Serrinha. “Essa valorização é resultado da procura crescente por essas alternativas, mas também consequência do investimento das incorporadoras no desenvolvimento de projetos mais sofisticados para atender as demandas desse público em expansão”, acrescenta Razuk.

 

Outros elementos que contribuem para esse crescimento no valor dos imóveis é a escassez da mão de obra enfrenta pelo setor. Como os lançamentos seguem crescendo, esse cenário deve se acentuar e pressionar ainda mais os preços. “A limitação do aproveitamento dos terrenos em Goiânia também vem refletindo nessa pressão. Com a alteração do Plano Diretor, foi estabelecido que a área privativa que pode ser implantada em um terreno, que antes não tinha limite, é de a 7,5 vezes a área do imóvel. Como antes dessa alteração era comum um aproveitamento do imóvel de 10 vezes e considerando que o preço dos terrenos não caiu, o peso desse componente terreno nas novas unidades leva a um aumento do valor do metro quadrado”, explica Credson.

 

Por fim, o setor já se prepara para a reforma tributária que irá aumentar a carga do segmento e passará a valer em 2026. Com tantos ajustes de custos, o presidente, Felipe Melazzo, não vê outro caminho a não ser repassar para o preço essas variáveis.

 

Melazzo comenta ainda que “caso o cliente encontre algum estoque de unidades prontas que esteja abaixo do preço de lançamento ele deve buscar efetivar rapidamente a compra pois muito em breve esse o estoque com preço de oportunidade, abaixo da média das regiões, deixará de existir, assim que as incorporadoras venderem as últimas unidades produzidas a um custo antigo”. Credson Batista explica que isso ocorre devido ao custo de reposição, conceito que leva em consideração qual seria o valor para produzir o mesmo empreendimento hoje, que é muito maior do que o custo no qual essas unidades prontas foram produzidas anteriormente. “Isso aconteceu porque tivemos uma alta expressiva nos custos no geral, como de mão de obra e uma redução no adensamento para citar apenas dois fatores inflacionários. Ou seja, se hoje o empreendedor for lançar um novo produto igual o anterior o preço de vendas seria muito maior em função dos custos atuais.”

 

O presidente também lembra que foram feitas alterações nas legislações complementares que elevarão ainda mais o custo de produção de imóveis. É caso, por exemplo, das normas do Corpo de Bombeiros que se tornaram mais restritivas. Entre as exigências que visam deixar as edificações mais seguras estão a previsão de instalação de mais equipamentos, como sprinklers nas vagas de garagem, e a construção de duas escadas para prédios acima de 120 m. Isso eleva a segurança para os adquirentes, porém aumentarão significativamente o custo de produção elevando o preço de venda, consequentemente.

 

Fomento econômico

Outro destaque apresentado pela pesquisa é o de geração de empregos pelo setor segundo o CAGED. No Brasil, 13% dos postos de trabalho gerados foram oriundos da construção civil. Já em Goiânia e Aparecida, esse percentual foi de 24%, evidenciando a contribuição e a importância social do segmento. Nessas duas cidades, o saldo de geração de empregos, considerando os postos criados menos os postos extintos, foi de 4.899 vagas, enquanto no país foram criadas 162 mil vagas.  Felipe Melazzo reforça que esse é um dos papeis da Associação, contribuir para a geração de renda e riqueza de toda a população. “Seja por meio dos empregos gerados, diretos e indiretos em toda a cadeia, seja por meio da realização do sonho da casa própria da nossa população.”

 

Com uma geração acentuada de postos de trabalho, Melazzo também destaca que a Ademi-GO, por meio de parceria com entidades como SENAI e seus associados, vem investindo em cursos para capacitação e formação de novos profissionais. O intuito é atender a demanda por novos postos de trabalho, geradas pela construção, mas também dar a oportunidade para aqueles que tem interesse de desenvolver uma profissão. “Nossos canteiros estão repletos de histórias de pessoas que começaram como ajudante, foram crescendo dentro da linha de produção e hoje se tornaram encarregados, mestre de obras e afins, com salários acima da média de outras profissões.”

 

Mercado MCMV

O número de unidades lançadas no programa MCMV em Goiânia e Aparecida de Goiânia caiu de 1.728 para 1.352 unidades no comparativo entre o primeiro semestre de 2024 e 2025. Com isso o estoque dentro do programa caiu de 1.333 unidades para 1.252. As vendas no mesmo período caíram de 1.370 para 1.266 unidades, uma redução de 8%. Esse dado vai na contramão do mercado nacional que teve um crescimento de 25,8% nas vendas do programa e um crescimento de 7,8% no volume de lançamentos, destaca Credson Batista. “O programa, com incentivos do governo Federal, vem crescendo e ofertando a oportunidade a mais pessoas no país de adquirir seu imóvel. Goiânia e Aparecida, porém, não estão conseguindo aproveitar esse bom momento.”

 

O presidente da Ademi-GO, Felipe Melazzo, destaca a importância de unir forças para evitar que essa situação se mantenha. Com a aprovação da lei de Habitação de Interesse Social em Goiânia, existem cerca de 50 projetos com essa característica protocolados na prefeitura para a aprovação. “Acreditamos que com o início dessas aprovações, a oferta dessas unidades aumentará e consequentemente teremos condições de vender mais unidades e ajudar a realizar o sonho da casa própria de mais pessoas. Temos certeza de que a prefeitura contribuirá para essa intensificação do programa. A Ademi também trabalha, juntamente com a prefeitura de Aparecida, para aprovar uma lei de Habitação de Interesse social no munícipio também e possibilitar um aumento na oferta de imóveis na cidade, que hoje é apenas de 377 unidades”, diz. Para o presidente do Conselho, Fernando Razuk, o exemplo de outras cidades como São Paulo, onde mais de 50% das unidades vendidas estão no MCMV, deixa claro que Goiânia tem espaço para um crescimento adicional de mercado ainda muito acentuado com a intensificação dos lançamentos do MCMV. Aumentando ainda mais a qualidade de vida de Goiânia e a relevância da capital no cenário nacional.

 

Razuk reforça que mesmo com a alta na Selic, de maneira geral o mercado goianiense tem se mostrado resiliente e crescido diante dos desafios, muito em função de todo o crescimento populacional e econômico, o que tem mantido a tendência de valorização dos imóveis na capital. “Com a perspectiva de queda da taxa de juros a partir do próximo ano, a tendência é que essa valorização se intensifique ainda mais, decorrente de um aumento da demanda por imóveis já que a redução das taxas possibilitará que mais famílias tenham acesso ao crédito imobiliário”, finaliza.

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