A Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018) tem desempenhado um papel crucial na promoção de um ambiente mais equilibrado para construtoras, loteadoras e compradores no mercado imobiliário brasileiro. Essa legislação tem sido fundamental na resolução de questões complexas que, por muito tempo, geraram conflitos e incertezas jurídicas. Neste artigo, exploraremos os principais benefícios trazidos pela nova norma, ressaltando como ela tem contribuído para fortalecer as relações contratuais entre as partes envolvidas.
A partir da Lei do Distrato, portanto, passou a existir definição em lei do que o loteador e construtoras deve devolver ao adquirente na desistência do negócio. Antes disso, tais abatimentos eram estabelecidos contratualmente e o grande problema sempre foi estimar o percentual de retenção. As jurisprudências dos Tribunais autorizavam patamares variados de retenção pela vendedora.
Nesse sentido, cabia ao Poder Judiciário adequar o percentual de retenção a percentuais considerados razoáveis de acordo com os ditames da legislação consumerista, em especial o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda a perda total de valores pagos na hipótese de rescisão do contrato em razão de inadimplemento.
Na prática, quando a questão é submetida ao Judiciário, nossos Tribunais têm fixado retenções médias de 10% dos valores pagos, com pequenas variações para mais, nunca superiores a 25% dos valores pagos. Ocorre que tal questão foi solucionada pela Lei n.º 13.786/2018.
A justificativa para tal disposição legal é muito simples: prefixação dos prejuízos sofridos pela vendedora em caso de extinção do contrato por culpa atribuível ao comprador e prazos de devolução dos valore pagos.
O valor pré-fixado considera, por exemplo, os custos administrativos incorridos pela vendedora e os tributos pagos em razão do negócio celebrado e dos valores recebidos.
A prefixação dos prejuízos ainda leva em consideração que, distratado ou resolvido o contrato durante a fase de obras, o vendedor terá de tirar dinheiro investido na própria construção para restituir ao comprador que, além de ter deixado de pagar, ainda será restituído daquilo que pagou. Ou seja, o dinheiro recebido, e que foi investido na compra de materiais de construção ou no pagamento dos custos da obra, será sacado do patrimônio destacado para a construção. Provavelmente, esse montante será proveniente de um empréstimo bancário porque o valor recebido já foi investido na obra. Isso gera mais prejuízos e encargos para o vendedor, além de colocar em risco o próprio empreendimento e o investimento de uma coletividade de adquirentes.
Em síntese, a Lei dos Distratos foi criada para regulamentar a situação em que o comprador desista da compra do imóvel antes ou depois da sua conclusão. Ela estabelece direitos e deveres para as partes envolvidas.
Antes da lei, as cláusulas contratuais determinavam os valores retidos, porém sem regulamentação prevista na legislação. Agora, a lei estabelece que uma incorporadora pode reter até 50% (incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação) do valor pago pelo comprador em caso de resistência. E no caso de loteamento a retenção será de 10% do valor do contrato atualizado.
Além disso, a lei também determina prazos para a devolução dos valores pagos pelo comprador desistente.
O que se depreende de tal situação é que cabe ao Poder Judiciário fixar percentuais de retenção em consonância com a legislação vigente já que esta traz previsão objetiva e clara, não deixando margem à interpretação que afaste sua aplicação. Não se trata de aplicar a lei nova retroativamente, mas de rever o posicionamento jurisprudencial para que se amolde à lei atual. Isso porque se a intenção da nova lei foi fixar penalidades um pouco mais severas ao comprador desistente, não há razão para que o Poder Judiciário mitigue tal intenção.
Além disso, a jurisprudência anterior ao advento da Lei n.º 13.786/18 foi construída em um cenário de ausência de regulamentação legal específica a respeito, o que não permite seja invocada para afastar a incidência do novo diploma legal que adveio para suprir tal lacuna.
Rafaela Moreira Campelo é advogada com atuação em imobiliário e da construção, especialista em Civil e Processo Civil pela FGV São Paulo (LL.M)., graduada pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás (PUC).
